中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：剛剛過去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年,，在多城多輪累計450次調(diào)控下,，“房住不炒”深入人心,，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩(wěn),。這一年，上半年“搶戰(zhàn)”“搖號搶房”熱熱鬧鬧,，下半年“土地流拍”,、“活下去”冷冷清清,，租購并舉在這一年逐步落地,，隨之而來的是亟待破解的行業(yè)癥結(jié),。2018年留給我們很多問題，隨著房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的構(gòu)建,，“房主不炒”“因城施策”“分類指導(dǎo)”的貫徹執(zhí)行,，我們終將迎來穩(wěn)定發(fā)展的市場、完善的住房保障體系,。
新年伊始，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)策劃推出2018“中國時間”年度經(jīng)濟(jì)盤點系列,對一年來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做一系統(tǒng)回顧,。本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞,。
2018年，多個二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮,，西安,、成都、天津等地接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策,。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,，自2017年到2018年6月，全國已有超50個城市發(fā)布了“人才落戶”政策,。一方面,，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”,；另一方面,，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。
“搶人”大戰(zhàn)的背后,，是這些城市正在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級躍升的路上,，但短時間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張,、房價水漲船高。隨后,，住建部約談12個房價過快上漲城市,，其中大部分城市落戶政策寬松。
2018年以來,，上海,、南京、長沙,、成都,、武漢、杭州,、西安,、深圳等城市進(jìn)入“搖號買房”模式。買房搖號政策主要是在一些房產(chǎn)銷售比較熱門的一線二線城市實施的,，也并不是所有的房子都需要搖號才能購買,，買房搖號政策的目的是緩解新房與可售房源，及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡的狀態(tài),。
“搖號買房”在一定程度上可以暫時性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化,，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊買房，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象,。但也產(chǎn)生了一些不良影響,，如深圳出現(xiàn)繳納500萬誠意金才能搖號，杭州出現(xiàn)萬人搖號搶購百余套房,，西安爆出“融創(chuàng)天朗61南長安街壹號”為關(guān)系戶內(nèi)定房源,，后相關(guān)人員被依法處理。
2018年3月30日,，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》,，政策規(guī)定新購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓,。4月22日,，海南宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級，自當(dāng)晚起實施全域限購,。
在2018年4月海南獲批建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)以及探索建設(shè)自由港的大背景下,，出臺穩(wěn)定樓市的政策措施具有極強(qiáng)的信號意義。從樓市角度看,，海南此類政策的落實,，提高了購房的門檻，有效地抑制了投資投機(jī)需求，同時也有利于自住需求者從容購房,。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看,，海南拿出“斷臂”精神，力圖減少對于房地產(chǎn)的依賴度（全國房地產(chǎn)依賴度最高的省份）,，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,。隨著此類政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，海南樓市將不斷回歸平穩(wěn)狀態(tài),。
2018年6月下旬,，市場上出現(xiàn)了“國家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份,，住建部稱,，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足,、房價上漲壓力較大的地方,，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式,；商品住房庫存量較大的地方,，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn),，不搞一刀切,、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子,。10月8日,，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，會議要求,，嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn),，堅持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū),、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策,，商品住房庫存不足,、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
2015年4季度國家提出房地產(chǎn)去庫存的工作目標(biāo)后,，各地棚改加速,，一方面，有力推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存,；但另一方面,，也在一定程度上推高了房價。隨著庫存減少，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策,、下調(diào)貨幣化安置比例,，有助于穩(wěn)定房價。
2018年6月底,，住建部,、等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底,，在北京,、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,。本次專項行動整治重點為：投機(jī)炒房行為,、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面,。
2018年以來,，全國多地房地產(chǎn)市場存在違規(guī)違法等亂象，擾亂了正常的市場交易秩序,，不利于行業(yè)健康發(fā)展,。于是，一系列會議召開和政策文件發(fā)布,、對地方政府的約談,、督察組全國市場督查等工作，尤其是七部委新政,，罕見的出現(xiàn)了中宣部,、、司法部這三個特殊部門,，說明國家非常重視此次整治市場秩序的行動,，嚴(yán)打各種違規(guī)違法行為。
2018年9月30日,，一張滿場打出鮮紅宣傳標(biāo)語“活下去”的萬科秋季例會現(xiàn)場照片被各大媒體廣泛傳播,，萬科董事會主席郁亮在會上進(jìn)行了戰(zhàn)略檢討，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來,，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好辦法,。郁亮表示，3年事業(yè)計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求,，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去,。
龍頭房企們也有著同樣的認(rèn)識，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項,。碧桂園12月份管理會議上,，集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)曾做了一番講話，關(guān)于機(jī)器人的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初,，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略,，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ),，文化旅游,、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略,。天風(fēng)證券的研究報告便指出,，國內(nèi)30強(qiáng)房企在長租公寓、特色小鎮(zhèn),、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高,。
在資金吃緊的大環(huán)境下，通過上市拓寬融資途徑成為不少房企的發(fā)展之道,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，2018年已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中,，正榮地產(chǎn),、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn),、美的置業(yè),、恒達(dá)集團(tuán)已先行完成上市，銀城國際,、德信中國,、萬城控股、萬創(chuàng)國際,、海倫堡,、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊中,。其中,，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外,，其他多為區(qū)域型房企,，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負(fù)債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一,，不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款,。然而,，融資情況并不盡如人意，許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認(rèn)購不足或股價在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。
2018年的地王減少,，流拍增多,。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2018年10月,，全國土地流拍數(shù)量達(dá)到758宗,，其中7月、9月和10月是流拍最嚴(yán)重的月份,，流拍土地均超過100宗,，其中10月更是達(dá)到峰值，158宗土地流拍,。下半年以來,，上海、杭州,、天津,、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象,，并向三四線城市蔓延,。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率也持續(xù)下行，11月為10.2%,，已下滑至2011年以來的歷史低點附近,。
2018年3季度以來，房市快速降溫,，房企對后市預(yù)期轉(zhuǎn)差,，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，償債高峰期來臨,，熱點城市限地價,、限房價、競自持,、競配建等政策帶來房企盈利,、周轉(zhuǎn)壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴(yán)重的原因,。
長租公寓是房企拓展自身業(yè)務(wù)的一個重要領(lǐng)域,，但2018年長租公寓市場“潮起潮落”。在租購并舉機(jī)制下,，長租領(lǐng)域出臺不少利好政策,，萬科、碧桂園,、龍湖,、旭輝等眾多知名房企紛紛試水,，搶灘并瓜分長租公寓市場。然而在急速發(fā)展過程中,，各類問題也開始凸顯,，“爆雷”不斷。2018年8月起,，不斷有媒體曝出各地長租公寓哄抬租金,、搶占囤積房源。同月,，“甲醛超標(biāo)”事件被推上風(fēng)口浪尖,。10月，某長租公寓被曝資金鏈斷裂,，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行,，導(dǎo)致業(yè)主收不到租金，租戶被強(qiáng)行退租后銀行仍自動扣款,，長租公寓背后風(fēng)險受到業(yè)界關(guān)注,。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年已有至少10家初具規(guī)模的長租公寓商因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn),。
一批“暴雷”事件過后,，長租公寓行業(yè)得到洗牌，許多中小型的長租公寓平臺黯然離場,。長租公寓這個此前被普遍看好的“紅?！笔袌鲲@現(xiàn)出的風(fēng)險，得到相關(guān)部門的重視,，行業(yè)逐漸走向更加規(guī)范的發(fā)展路徑,。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2018年前11個月,，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元,。這個數(shù)字超過以往任何一個年份，2015年僅有7家房企實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模,。2010年,，萬科率先跨入“千億聚樂部”，那天在此之前,，萬科用了數(shù)十年時間都未完成“千億夢想”,。但近幾年來，中型房企跨越“千億門檻”,，僅用3年時間的卻不少,。
“千億軍團(tuán)”成員不斷擴(kuò)容，與近年來增量市場蛋糕擴(kuò)大有關(guān),。2010年,，全國商品房銷售額為1萬億元,，到2017年已達(dá)到13萬億元，7年時間增長了13倍,。
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